22城首批集中供地面面观
发布时间：2021-07-13
发布人：admin
随着武汉首批集中土拍落下帷幕，22城历时近3个月时间的首批土地集中供应正式收官。
据中房网不完全统计，22城首批集中供地总计成交住宅用地（含综合用地）约861宗地块，土地出让金总额10705.07亿元，综合溢价率约15%。
作为集中供地新政后的“首秀”，各城对于本轮集中供地十分重视，土地出让方式和出让规则更加精细化；与此同时，不同城市间冷热度分化明显，重点一、二线城市“抢地”难度大，一些热门地块甚至吸引了众多房企披“甲”上阵，而“联合拿地”也成为不少房企的土拍策略之一。
土拍规则精细化，附加条件多
从土拍规则看，22城中除了重庆的土拍规则（溢价率达到50%后，一个半月内就要付清全部土地款）比较精简外，其余城市的土拍规则限制条件较多。
其中，绝大部分集中供地城市对热点地块均设置了溢价率上限。据贝壳研究院统计，所有出让的住宅用地中71%都设定了土地价格上限，即达到上限的地块要转入其他环节的竞拍或摇号。整体来看，大部分城市溢价上限基本控制在30%左右，如杭州设定溢价率上限为30%。
值得注意的是，北京集中供地溢价率平均上限仅为10%，部分热点地块甚至限定在个位数；上海除了设定最高报价外，也规定了第一批次最高报价一般限定为起始价的110%，即溢价率不超过10%。10%的溢价率在22城中处于溢价上限相对较低位置。
与此同时，多城还设置了竞配建租赁住房或竞自持的条款。如北京所供应的30宗地块中，15宗地块设置了配建公共租赁住房的规则，8宗地块采取了竞建公共租赁住房叠加竞高标准建设方案的规则，城市副中心地块则采取了竞建国际人才社区住房、竞高标准建设方案的竞拍规则。
广州集中推出的48宗地块中，21宗地块在限价基础上设置了竞配建租赁住房的规则，5宗地块需竞配建共有产权房。此外，深圳、南京、福州、厦门、天津等地也都设置了相应的竞配建租赁住房或竞自持的条款。
城市间冷热度分化明显
首批集中供地下，不同城市之间的土拍表现“冰火两重天”。
从成交总金额来看，杭州和北京的出让金总额均超过千亿元，其中杭州以1178.21亿元排在首位，北京以1109.71亿元紧随其后。值得一提的是，在本轮土地集中出让中，南京超越了一线城市广州和上海，以992亿元的总成交金额位列第三。
从溢价率上看，重庆、深圳、宁波、杭州、厦门等城市溢价率均在25%以上，“封顶+竞配建”屡见不鲜。其中，重庆整体溢价率高达43%，位居22城第一位。据了解，在重庆火热的土拍市场上，地方主管部门甚至一度呼吁房企冷静参拍。
与之相对，长春、青岛、沈阳等城市土拍就显得较为冷清。长春40宗成交用地有30宗底价成交，占比为75%，并有2宗地块流拍、11宗地块中止出让；青岛延续勾地模式，出让的55宗地中有54 宗以底价成交；而沈阳的土拍活动仅在开场两个小时后便宣告结束，在当日拍卖的25宗地块中，有3宗地块无人报名流拍，其余22宗地块总成交价为197.86亿元。另外，长春、青岛的整体溢价率分别为2.1%与3.3%，排名22城中最后两位。
多城围堵房企“马甲”拍地
自“两集中”新政相继落地后，房企“披甲上阵”围标土地的情况越来越多。比如，4月末在广州首批集中供地土拍中，黄埔科学城宅地出现320个马甲交了1300亿保证金抢一块宅地，有开发商硬是用了60个马甲都没摇上。
又如，在距苏州首批集中供地还有十多天的时间里，金地、旭辉、绿城等多家千亿房企狂设数十家“马甲公司”。其中，最“壕”的是金地，两天内，其于江苏太仓新成立15家房地产咨询公司，除太仓栖吴房地产咨询有限公司成立于5月17日外，另外14家皆于5月18日成立。这15家公司均由金地100%持股，注册资本都为50万元，法人均为同一人。
值得注意的是，为了降温土地市场，多地及时出台新规围堵房企“马甲”拍地行为。
3月4日，无锡在土地出让挂牌文件解读中提到，竞拍公司需承诺除该竞拍主体公司外，无“母公司及母公司其他下属控股子公司”，或是“我公司（该竞买人）下属控股子公司”参与竞拍，违反者将一年内禁入无锡土地市场。
4月30日，上海首批住宅用地集中出让信息交流会上，负责人强调，严格禁止房企用“马甲”拍地，即同一地块中不得出现关联企业。
5月21日，苏州发布规定，同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买，且竞买人土地出让金的资金来源应为自有资金。对于违反规定的竞买人，将被认定为失信行为人，三年内不得参与苏州土拍。
事实上，除了上述集中供地城市外，南昌、东莞等不在22城之列的城市也出台了相关政策，严禁房企“马甲”拿地。
分析人士认为，房企“马甲”拍地的行为已经引起了主管部门的注意，未来22城极有可能从严管控。如果集中供地政策扩展到全国，那么也有可能出现全国禁用“马甲”拍地。
“抱团拿地”渐成趋势
由于各城市集中供地时间较为接近，这就给房企带来了不小的资金压力。在本轮集中土拍中，“抱团拿地”渐成房企土拍策略之一。据统计，22个城市中，除沈阳、长沙、合肥外，其余城市均有房企联合体拿地的情况。
如在北京的首批集中土拍中，共54家企业参与，其中有37个联合体，其中金地+华润+保利的“铁三角”组合，联合报名了30宗地里的21宗地。最终，北京成交地块中，被房企联合体拿下的地块占比高达47%。
又如在广州市首批集中出让的42宗地块中，有10宗地块涉及合作拿地；在深圳市出让的6宗地块中，有2宗涉及合作拿地；在成都市出让的40宗地块中，有17宗涉及合作拿地；杭州57宗地块中，有6宗地块为合作拿地；重庆市出让的46宗地块中，有9宗地涉及合作拿地。
实际上，在集中供地背景下，房企“抱团”合作拿地已成趋势，联合拿地一方面可以帮助房企降低自身经营风险，另一方面也可以提升竞得地块的可能性。
克而瑞研究中心指出，中小房企尤其偏爱合作拿地，以此方式在被龙头房企围剿的土地市场寻求突破。此外，叠加三道红线、土地“两集中”政策，对房企的资金要求、调配能力、测算能力等都是非常大的挑战，抱团取暖已经成为行业共识。
