两会定调房地产，未来政策继续宽松主基调不变

        2024年3月5日，第十四届全国人民代表大会第二次会议在北京人民大会堂开幕。国务院总理李强代表国务院，向十四届全国人大二次会议作政府工作报告。
  回顾过去一年，多重困难挑战交织叠加，我国经济波浪式发展、曲折式前进，成绩来之不易。经过全国上下共同努力，不仅实现了全年预期发展目标，许多方面还出现积极向好变化。
  国务院总理李强在政府工作报告中介绍，一年来，加大宏观调控力度，推动经济运行持续好转。针对严峻挑战和疫后经济恢复特点，我们统筹稳增长和增后劲，突出固本培元，注重精准施策，把握宏观调控时、度、效，加强逆周期调节，不搞“大水漫灌”和短期强刺激，更多在推动高质量发展上用力，全年经济运行呈现前低中高后稳态势。围绕扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，延续优化一批阶段性政策，及时推出一批新政策，打出有力有效的政策组合拳。
  房地产方面，因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作。
  政府工作报告中介绍今年政府工作任务时提出，更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险。坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。
  从今年政府工作报告来看，有多处内容与房地产领域相关，对此我们得出以下六个观点：
  1、首要任务防范化解风险，一视同仁支持房企融资稳主体；
  2、满足多样化需求稳市场，未提“房住不炒”不代表动摇；
  3、各地区各部门制定政策认真听取和吸纳各方面意见，未来一线调控趋松、二三线有望全面放开；
  4、新型城镇化仍将支撑中长期住房需求，房地产市场份额将向城市群、都市圈集中；
  5、维持5%增长目标彰显稳增长，稳就业、提高居民收入方能拉动住房消费；
  6、财政政策适度加力、货币政策精准有效，降准降息仍有空间、PSL等结构性工具发力、信贷政策继续优化；
     政府工作报告“稳妥有序处置风险隐患”部分提出：完善重大风险处置统筹协调机制，压实企业主体责任、部门监管责任、地方属地责任，提升处置效能，牢牢守住不发生系统性风险的底线。优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。统筹好地方债务风险化解和稳定发展，进一步落实一揽子化债方案，妥善化解存量债务风险、严防新增债务风险。稳妥推进一些地方的中小金融机构风险处置。严厉打击非法金融活动。
  由于房地产行业产业链长、涉及面广，在投资、消费、财政、居民资产等领域中均占有重要地位，防范地产风险蔓延成为防范化解重点领域风险的首要任务，要压实企业主体责任、部门监管责任、地方属地责任。稳主体是稳地产的重要方面，《政府工作报告》提出“对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”，综合近期各地融资协调机制落地情况可见，民营房企项目也获得了相当政策支持，例如广东省民企和混合所有制房企项目获得新增融资贷款占比高达98%，农行披露对接的贷款项目主体中民营企业等非国有企业占比超过80%。

        政府工作报告“健全风险防控长效机制”部分提出：适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。建立同高质量发展相适应的政府债务管理机制，完善全口径地方债务监测监管体系，分类推进地方融资平台转型。健全金融监管体制，提高金融风险防控能力。
  “三大工程”是住房多元供给改革的重要内容，也是房地产发展新模式的题中之意，对于稳投资也有重要意义。2024年以来，PSL资金、地方专项债、中央预算内投资、试点扩围等一系列政策支持部署到位，未来的重点是要加紧落实，打通从目标规划到政策配套再到项目落地的链条，形成更多实务工作量以及可复制的经验模式。
  和去年一样，今年的《政府工作报告》依然没有提及“房住不炒”，不过“房住不炒”是房地产长效机制的基本遵循，不提不代表动摇，相反会长期坚持。
       “增强宏观政策取向一致性”部分提出：围绕发展大局，加强财政、货币、就业、产业、区域、科技、环保等政策协调配合，把非经济性政策纳入宏观政策取向一致性评估，强化政策统筹，确保同向发力、形成合力。各地区各部门制定政策要认真听取和吸纳各方面意见，涉企政策要注重与市场沟通、回应企业关切。实施政策要强化协同联动、放大组合效应，防止顾此失彼、相互掣肘。研究储备政策要增强前瞻性、丰富工具箱，并留出冗余度，确保一旦需要就能及时推出、有效发挥作用。
  年初住建部曾表态“充分赋予城市房地产调控自主权”，预示着地方因城施策空间进一步打开，随即北上广深等一线四城陆续松绑限购，释放积极信号。结合政府工作报告“满足居民刚性和多样化改善住房需求”、“减少限制性措施，更好满足人民群众改善生活需要”相关表述，我们认为，一方面，今年一线调控趋松、二三线全面放开的总趋势不会变，北上广深杭蓉等城市“四限”均有再松绑空间，另一方面，信贷、财税等方面政策有望进一步发力，支持居民购房。

       “积极推进新型城镇化”部分提出：我国城镇化还有很大发展提升空间。要深入实施新型城镇化战略行动，促进各类要素双向流动，形成城乡融合发展新格局。把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善“人地钱”挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。培育发展县域经济，补齐基础设施和公共服务短板，使县城成为新型城镇化的重要载体。注重以城市群、都市圈为依托，促进大中小城市协调发展。推动成渝地区双城经济圈建设。稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。
  中长期来看，新型城镇化仍将为住房需求提供重要支撑，深化户籍制度改革，帮助新市民落户安家，推进以县城为重要载体的城镇化建设，都有助于拉动购房需求。注重以城市群、都市圈为依托，预示着未来房地产市场份额或将进一步向长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中。

       国务院总理李强5日在政府工作报告中提出，今年发展主要预期目标是：国内生产总值增长5%左右；城镇新增就业1200万人以上，城镇调查失业率5.5%左右；居民消费价格涨幅3%左右；居民收入增长和经济增长同步；国际收支保持基本平衡；粮食产量1.3万亿斤以上；单位国内生产总值能耗降低2.5%左右，生态环境质量持续改善。

      GDP增速目标与去年保持一致，定为5%。由于2023年5.2%的增长成绩得来不易，考虑到今年不再具有基数效应，维持5%的增长目标不下调彰显了稳增长的信心决心。值得一提的是，根据此前各地方公布的政府工作报告，31个省市2024年GDP增速目标加权平均值为5.4%，江苏、山东、广东等在内的经济大省GDP目标均定为5%。
   《政府工作报告》提出目标：城镇新增就业1200万人以上，要多措并举稳就业促增收，就业是最基本的民生。居民收入增长与经济增长同步，要多渠道增加城乡居民收入，扩大中等收入群体规模，努力促进低收入群体增收。
  稳住就业、提高居民收入，方能促进住房消费。2022年以来一系列降首付降利率等需求端政策效果不显，根本原因在于居民对于就业和收入增长缺乏长期稳定的预期，因此普遍选择缩减开支、提前还贷，即使政策空间打开，也难以逆转居民主动降杠杆的大势。所以，唯有稳住预期，让人民有更多获得感安全感，方能终止居民缩表，促进住房等消费。
李强在政府工作报告中提出今年经济社会发展政策取向：
  积极的财政政策要适度加力、提质增效。综合考虑发展需要和财政可持续，用好财政政策空间，优化政策工具组合。赤字率拟按3%安排，赤字规模4.06万亿元，比上年年初预算增加1800亿元。预计今年财政收入继续恢复增长，加上调入资金等，一般公共预算支出规模28.5万亿元、比上年增加1.1万亿元。拟安排地方政府专项债券3.9万亿元、比上年增加1000亿元。为系统解决强国建设、民族复兴进程中一些重大项目建设的资金问题，从今年开始拟连续几年发行超长期特别国债，专项用于国家重大战略实施和重点领域安全能力建设，今年先发行1万亿元。
  稳健的货币政策要灵活适度、精准有效。保持流动性合理充裕，社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。加强总量和结构双重调节，盘活存量、提升效能，加大对重大战略、重点领域和薄弱环节的支持力度。促进社会综合融资成本稳中有降。

       聚焦房地产相关领域，我们认为，第一，降准、降息仍有空间，2月降准和超预期幅度降息体现货币政策靠前发力特征，在经济增长、降低社会综合融资成本等诉求下，年内降准降息仍然可期；第二，结构性货币政策工具有望接续发力，定向支持相关领域，例如央行去年12月重启PSL，支持三大工程建设，再比如规模达千亿的租赁住房贷款支持计划在多个试点城市落地；第三，居民住房信贷政策仍有优化调整空间，譬如对多孩家庭、已购住房用于租赁的，相应放宽购房贷款套数认定标准，再比如认贷不认房等。

 

     总体来看，今年的《政府工作报告》继续提出要优化房地产政策，表明政策继续宽松的主基调不会改变。
  从目前来看，当前市场根本原因在于居民对于就业和收入增长缺乏长期稳定的预期，所以，唯有稳住预期，让人民有更多获得感安全感，方能终止居民缩表，促进住房等消费。
  中长期来看，新型城镇化仍将为住房需求提供重要支撑，未来房地产市场份额或将进一步向长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中。